Ипотека: банки хотят, стройкомпании не могут

Interfax-Russia.ru – Рынок ипотеки в РФ в 2007 году вырос втрое, но сейчас он оказался под угрозой из-за мирового финансового кризиса.

Какой же она будет, ипотека-2008, продолжится ли "ипотечный бум"?

Этот вопрос волнует не только участников рынка, но, не в меньшей степени, и региональные власти. В свою очередь рядовые потребители, от активности которых напрямую зависит динамика рынка, потеряв надежду на удешевление жилья, отправились в банки за ипотечными кредитами.

Всего в 2007 году в России, по данным ЦБ, банки выдали ипотечные кредиты на 377,3 млрд рублей, их общий портфель за год вырос с 233 млрд до 611 млрд рублей.

При этом объем задолженности по жилищным кредитам в РФ в 2007 году увеличился в 2,2 раза - до 758 млрд рублей, треть годового прироста этого показателя пришлась на четвертый квартал.

Между тем в первые месяцы 2008 года цены на жилье поползли вверх. В таких городах, как Саратов, Нижний Новгород, Пермь рост цен составил более 5% в месяц, а в Самаре и Тольятти цены пока выросли в пределах показателя инфляции.

Но, похоже, это не предел. Прогнозы аналитиков и банкиров на этот год если не пессимистичны, то, как минимум, сдержанны.

Как сообщил Interfax-Russia.ru вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, рост цен будет зависеть от соотношения объема вводимого жилья и реального роста доходов населения. Если объем ввода жилья будет существенно превосходить доходы населения, рост цен остановится.

По его мнению, темп роста ипотечного кредитования в 2008 году снизится до 50%, число выданных ипотечных кредитов может увеличиться лишь на 30-40%.

Городской ипотечный банк по ряду ипотечных программ ожидает повышения процентных ставок в среднем на 1-2%, а также намерен ужесточить требования к заемщикам и объектам залога.

А вот Сбербанк России в ближайшее время не собирается менять ставки по ипотечным кредитам, сообщил президент - председатель правления Сбербанка РФ Герман Греф. Разработка изменений может завершиться к маю 2008 года, тогда как внедрение новых продуктов будет осуществляться в 2008-2009 годах.

Заместитель директора "Интерфакс-Центр экономического анализа" Виктор Коновалов сдержанно оценивает перспективы ипотеки в 2008 году.

"Под влиянием ужесточения требований к заемщикам во всем мире российские банки будут вынуждены пойти на повышение ставок ипотечных кредитов. Раньше банки легко привлекали деньги на Западе, выдавали относительно недорогие кредиты. Теперь возможность привлечь недорогие деньги из-за кризиса на финансовых рынках сократилась", - сообщил он Interfax-Russia.ru.

Он уверен, что в этом году ставки ипотечных кредитов обязательно вырастут, а такие условия, как отсутствие первоначального взноса и замена формы 2-НДФЛ простой справкой о доходах, станут экзотикой.

"При этом сильнее всего ухудшатся условия для более рискованных заемщиков, в то время как люди со стабильной "белой" зарплатой могут даже не почувствовать ухудшения условий. Хотя в вопросе обеспечения граждан РФ жильем другая проблема - в насыщении рынка квартирами", - считает эксперт.

Вместе с тем он полагает, что общая сумма выданных ипотечных кредитов в этом году вырастет, однако темп роста окажется существенно ниже, чем в успешном 2007 году.

С Виктором Коноваловым согласны аналитики Ассоциации российских банков. Они полагают, что ипотека в России к 2010 году должна вырасти в 10 раз - до 4-5 трлн. рублей

Независимая российская исследовательская компания Ромир оценивает потенциальный спрос на ипотечные кредиты в 1,6-2,8 млн. штук за 2 года, или 800-1400 тыс. в год.

На рост активности "ипотечных" заемщиков в 2008 году, по мнению аналитиков Городского ипотечного банка, повлияет дальнейшее увеличение реальных доходов населения. Кроме того, к росту количества выданных ипотечных кредитов могут привести стабилизация в отечественной экономике и различные варианты финансирования покупки жилья, представленные на рынке.

При этом на рост ипотечного кредитования, характерный для 2006-2007 годов, никто не рассчитывает, но увеличение рынка на 40-50% вполне возможно, считают аналитики.

Между тем, согласно результатам исследования Национального агентства финансовых исследований, ипотечное кредитование в глазах каждого десятого россиянина выглядит как обман. Хотя год назад ее считали обманом 20% опрошенных.

Хотя чаще всего обманом ипотеку называют граждане с неполным средним образованием или ниже, а также те, кто "едва сводит концы с концами".

Например, 11% опрошенных определили ипотеку как просто "кредит", 4% считают, что ипотека доступна только молодежи, 3% уверены, что это государственная программа, 1% опрошенных посчитал ипотеку вложением денег.

Однако 71% россиян все-таки дают адекватный ответ на вопрос "Что такое ипотека?" и определяют ее как "кредит на жилье".

При этом наиболее значимой характеристикой банка при намерении взять ипотечный кредит граждане считают процентную ставку. Следом за ней идет наличие первоначального взноса и срок кредита. А вот участие банка в системе страхования вкладов и рекомендации со стороны друзей и знакомых россиян почти не интересуют.

Что же останавливает россиян от намерения обратиться в банк за ипотечным кредитом? Более трети не могут взять ипотеку из-за низких доходов, столько же граждан останавливают высокие ставки, а четверть - не уверены в завтрашнем дне и в стабильности своих доходов.

Согласно исследованию Ромир, только 5,5% респондентов заявили, что в течение ближайших двух лет планируют купить жилье в кредит. Причем только половина из них выразила твердое намерение сделать это.

И только молодежь в возрасте от 18 до 24 лет показала большую заинтересованность в ипотеке: у 41% есть желание взять ипотечный кредит.

Таким образом, перспективы ипотеки в 2008 году далеко не радужные. В ситуации, когда банки хотят и готовы выдавать кредиты, а строительные компании не могут обеспечить спрос соответствующим числом квадратных метров, жильё неумолимо дорожает и становится недостижимее.

Вместе с тем негативное влияние на ипотеку в нынешнем году продолжает оказывать угроза краха экономики США - постепенно повышаются ставки по кредитам и ужесточаются требования к заемщикам. Впрочем, рынок даже в таких условиях продолжит рост, хотя уже не такими семимильными шагами, как в прошлом году.